Nhà nước thất thu, doanh nghiệp khốn đốn vì định giá đất - Bài 1: Hơn 80.000 tỷ đồng “vùi trong đất”

Khâu định giá đất tắc nghẽn đã đẩy TP.HCM vào tình thế không chỉ thất thu ngân sách, mà doanh nghiệp cũng đứng trước nguy cơ bị nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm và người dân bức xúc.

Trong số 200 hồ sơ dự án bất động sản tại TP.HCM bị “đóng băng” vì vướng mắc ở khâu định giá đất, chỉ cần giải quyết được một nửa là sẽ có hơn 80.000 sổ đỏ được cấp, mang về nguồn thu cho ngân sách Thành phố hơn 80.000 tỷ đồng. Với vướng mắc này, không chỉ ngân sách nhà nước thất thu, mà doanh nghiệp cũng đứng trước nguy cơ bại sản.

Bài 1: Hơn 80.000 tỷ đồng “vùi trong đất”

Hàng trăm dự án bất động sản đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý do khâu định giá đất tắc nghẽn đã đẩy TP.HCM vào tình thế không chỉ thất thu ngân sách, mà doanh nghiệp cũng đứng trước nguy cơ bị nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm và người dân bức xúc.

Mỗi năm thu từ đất tới 40.000 tỷ đồng

Xác định giá đất cụ thể là cơ sở quan trọng nhất để nhà đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trên cơ sở đó, các cơ quan chức năng sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, chỉ trong 8 năm (từ năm 2015 tới tháng 9/2023) khi cơ quan này nhận công tác tham mưu xác định giá đất từ Sở Tài chính chuyển sang, Sở đã tham mưu trình và được UBND TP.HCM ban hành quyết định xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư hơn 500 dự án.

Hơn 80.000 nền đất, căn hộ tại TP.HCM chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng.     Ảnh: N.S

Cũng với sự tham mưu của Sở về xác định giá đất, UBND TP.HCM đã phê duyệt giá cho hơn 350 dự án.

Trong 8 năm đó, thông qua công tác xác định giá đất, TP.HCM đã cấp 109.826 “sổ đỏ, sổ hồng”, giúp Thành phố thu từ tiền sử dụng đất thông qua công tác xác định giá từ các dự án đạt khoảng 86.700 tỷ đồng, trung bình hơn 10.000 tỷ đồng/năm.

Cán bộ “lãn công trá hình” Báo cáo với UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cho hay, trong thời gian qua, việc kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra có liên quan công tác xác định giá đất với nhiều góc nhìn, quan điểm khác nhau đã làm cho một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức, viên chức lo ngại, nên không yên tâm công tác. Tinh thần năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, ý thức trách nhiệm, vì lợi ích chung của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức chưa cao, chưa tích cực. Từ đó, xuất hiện hiện tượng ‘’lãn công trá hình” - cán bộ, công chức tham mưu xác định giá đất không dám tham mưu, đề xuất, né tránh và đùn đẩy trách nhiệm hoặc tham mưu cầm chừng, vừa làm vừa nghe ngóng...

Hơn thế nữa, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhà đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người dân mua nền đất hoặc căn hộ chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tức hoàn thiện pháp lý giúp nhà đầu tư và người dân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê..., tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thế nên, 8 năm qua, tổng nguồn nguồn thu từ đất đai của TP.HCM đạt khoảng 40.000 tỷ đồng/năm, chiếm gần 8% tổng thu ngân sách của Thành phố.

Con số 40.000 tỷ đồng/năm tiền thu từ đất của TP.HCM xấp xỉ tổng thu ngân sách năm 2023 của hàng loạt tỉnh, thành phố trong Top 10 tỉnh có nguồn thu ngân sách năm 2023 lớn nhất nước, như Đồng Nai (40.300 tỷ đồng), Thanh Hóa (42.000 tỷ đồng), Vĩnh Phúc (40.300 tỷ đồng), Hưng Yên (33.100 tỷ đồng).

Thậm chí, con số 40.000 tỷ đồng thu từ đất mỗi năm của TP.HCM gấp hàng chục lần tổng thu ngân sách năm 2023 của nhiều tỉnh khác, như Điện Biên, Cao Bằng, Lai Châu, Hà Giang…

Cả núi tiền đang “vùi trong đất”

Theo thống kê mới nhất của TP.HCM, tới giờ này, lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn Thành phố còn rất lớn, gần 200 hồ sơ, bao gồm cả những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do được cơ quan nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, việc 200 hồ sơ ách tắc dẫn tới hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố đang trong tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý.

Điển hình, hàng trăm căn hộ ở Dự án chung cư The Harmona (quận Tân Bình) nhiều năm chưa được cấp sổ hồng vì việc chậm trễ thẩm định giá đất, khiến chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung cho dự án.

Theo danh sách do Bộ Tài chính công bố, trên địa bàn TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, cơ quan chức năng TP.HCM cho biết, trên thực tế, chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất. Có rất nhiều hồ sơ dự án được cơ quan chức năng đăng thông tin mời thầu, thậm chí tới hơn 10 lần để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định, nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất. Có hiện tượng một số đơn vị tư vấn “dễ làm, khó buông”, hiện tượng “đi đêm” với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của hợp đồng thẩm định giá.

Tình cảnh tương tự diễn ra ở chung cư Premium Central (quận 8); chung cư Moon Light Boulevard (quận Bình Tân); các dự án lô G và lô E, xã Phước Kiển, Nhà Bè; chung cư Richmond City (quận Bình Thạnh); chung cư Sài Gòn Mia (huyện Bình Chánh)…

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản trong nước, mà cả dự án của nhà đầu tư nước ngoài cũng khốn đốn. Điển hình, gần 4 năm qua, TP.HCM vẫn chưa định lại giá đất tại Dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển tại huyện Nhà Bè (tên thương mại là ZeitGeist City Nhà Bè), với quy mô 350 ha, do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Nhà Bè, thuộc Tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư.

Điều này dẫn tới, tại Hội nghị đối thoại giữa lãnh đạo UBND TP.HCM và doanh nghiệp Hàn Quốc diễn ra vào tháng 3/2023, ông Cho Sung Yol, Tổng giám đốc Tập đoàn GS E&C tại Việt Nam đã than phiền rằng, nếu TP.HCM đơn phương thẩm định lại giá đất dự án và yêu cầu chủ đầu tư nộp thêm khoản chênh lệch thì sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến tính ổn định và niềm tin của doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong đó có Tập đoàn GS E&C.

Thống kê sơ bộ của cơ quan chức năng cho thấy, tới thời điểm này, TP.HCM có hơn 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Sở Tài nguyên và Môi trường nhận định, nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về định giá đất để hơn 80.000 nền đất căn hộ trên được cấp giấy chứng nhận thì sẽ mang về nguồn thu cho ngân sách Thành phố hơn 80.000 tỷ đồng.

Như vậy, hơn 80.000 tỷ đồng ngân sách kia đang “vùi trong đất” bởi ách tắc chỉ do một khâu xác định giá đất.

 Doanh nghiệp khốn đốn, người dân liêu xiêu

Báo cáo với lãnh đạo TP.HCM mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ rất rõ những hậu quả khi công tác xác định giá đất bị nghẽn.

Đó là việc nhiều dự án chưa thể triển khai thực hiện hoặc đã triển khai, nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý làm cho kết cấu hạ tầng phát triển chưa đồng bộ, nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước của Thành phố.

Quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.

Theo danh sách do Bộ Tài chính công bố, trên địa bàn TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, cơ quan chức năng TP.HCM cho biết, trên thực tế, chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất. Có rất nhiều hồ sơ dự án được cơ quan chức năng đăng thông tin mời thầu, thậm chí tới hơn 10 lần để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định, nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất. Có hiện tượng một số đơn vị tư vấn “dễ làm, khó buông”, hiện tượng “đi đêm” với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của hợp đồng thẩm định giá.  

Các doanh nghiệp bất động sản do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư dẫn đến khả năng mất cân đối về tài chính. Tình hình đó dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư nước ngoài thông qua nhiều hình thức khác nhau thâu tóm các dự án bất động sản, nhất là dự án ở những vị trí đắc địa hoặc những vị trí nhạy cảm.

Còn với người dân đã mua nền đất hoặc các căn hộ tại các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì rất bức xúc.

Tất cả dẫn tới tiềm năng, lợi thế của Thành phố trong lĩnh vực đất đai chưa được khai thác hiệu quả. Tính vượt trội, sự năng động, sáng tạo, vai trò đầu tàu, động lực dẫn dắt của Thành phố đối với vùng và cả nước có chiều hướng suy giảm, kinh tế tăng trưởng chậm lại.

Đáng lo ngại hơn, sự xuất hiện tâm lý mất niềm tin từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, của người dân làm giảm việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai trong đầu tư phát triển.

(Còn tiếp)